Brickell, el epicentro del ‘boom’ de la construcción en Miami

El autobús de excursiones dio una vuelta en una esquina cerca de Brickell Avenue el sábado en la mañana, mientras el guía señalaba a un punto que todos se levantaron para ver: una de las docenas de torres de condominios en construcción.

“Piensen en los condominios en preconstrucción como contratos futuros”, dijo al grupo Peter Zalewski, fundador de Condo Vultures y el website y condominios en preconstrucción CraneSpotters.com. “En Nueva York se negocia en acciones. En Chicago se negocia en futuros. En Miami se negocia en condominios”.

El mercado de condominios de Brickell Avenue en Miami se ha convertido en tal sensación internacional, que el experto en condominios Zalewski lanzó el fin de semana durante Art Basel autobuses de excursiones para inversionistas, agentes inmobiliarios y cualquiera lo suficientemente intrigado como para gastar $75 por un rápido vistazo. Las giras se hicieron tan populares que fueron duplicadas en frecuencia en las mañanas y tardes, y recientemente agregaron un viaje por barco a lo largo de la Bahía de Biscayne.

Lejos de escarmentar por el último fiasco de exceso de construcción, los urbanizadores de Miami buscan una nueva vuelta. Alentados por inversionistas extranjeros con grandes cantidades de efectivo, 47 proyectos de condominios se encuentran bajo construcción al este de la autopista I-95 en Miami-Dade, ocho de ellos en el área de Brickell, y muchos más en etapas previas.

Las nuevas construcciones, muchas de ellas diseñadas por importantes arquitectos internacionales, con equipamiento de última generación, amplias terrazas con cocinas al aire libre y piscinas privadas.

Esta generación de condominios tiene precios aún mayores que durante el último auge, algunas veces en el rango de ocho cifras. En conjunto, los precios de los actuales condominios han subido ampliamente desde sus mínimos hasta llegar a un nuevo nivel más alto de propiedades a la venta.

En el código postal 33131 de Brickell Avenue, el precio mediano de un condominio aumentó en el 2013 un 22 por ciento, a $415,000, con respecto a un año antes, de acuerdo con un análisis del Miami Herald y el Centro de Reportajes Investigativos de la Florida. El precio mediano de los condominios es menos de un 14 por ciento de su máximo del 2007 de $480,000. Ha crecido el 60 por ciento desde su mínimo de $260,000 en el 2009.

A pesar del notorio crash de los condominios en Miami, cuando especuladores incumplieron contratos de preconstrucción de unidades en medio del desplome de los precios, los condominios de Brickell resultaron ser inversiones bastante sólidas. El precio mediano en el código postal principal de Brickell ha subido un 44 por ciento desde el 2003 y está un 14 por ciento por debajo del máximo.

Aunque sus precios son extremadamente cambiantes, los condominios de Brickell dieron más ganancias que una casa unifamiliar en el código postal 33146 de la estable ciudad de Coral Gables. En el 33146, los precios de la vivienda estuvieron entre los más estables del sur de la Florida durante el crash (bajando en un 36 por ciento del punto más alto al más bajo) y el precio mediano subió 33 por ciento desde el 2003, pero siguen un 22 por ciento por debajo de su punto máximo.

EXTENSIÓN HACIA EL NORTE

A medida que Brickell se ha ido quedando sin espacio, la ola de construcción de condominios se ha extendido por Biscayne Boulevard pasando por Edgewater, que está bien avanzada en su transformación de barrio empobrecido a un centro urbano a la moda con rascacielos de lujo que aprovechan la vista a la bahía y lo central de la ubicación.

En los meses recientes, el mercado de reventa de condominios de Miami está mostrando señales de estar llegando a su tope. Luego de una larga escasez de oferta, una oleada de unidades en reventa han salido al mercado en los últimos meses, dando a los compradores más opciones y mayores libertades.

DIFICULTADES DE FINANCIAMIENTO

A pesar de la recuperación del mercado, los prestamistas tradicionales de hipotecas continúan desconfiando de los condominios, tanto en Miami como en el resto de la Florida. FannieMae tiene pautas de préstamo más estrictas creadas especialmente para los condominios de la Florida, las cuales exigen, entre otras cosas, un mayor valor acumulado que para otras hipotecas residenciales.

En la Florida es más fácil recibir un préstamo por una segunda vivienda que por un condominio que es la residencia primaria. ¿Una hipoteca convencional para un condominio de inversión en Miami? Ni hablar de eso.

“Se trata de discriminación federal en el mercado de la vivienda”, dijo Grant Stern, presidente de Morningside Mortgage. “La gente que establece las regulaciones para los condominios no entiende el mercado de la Florida”.

O a lo mejor sí.

Gran parte de la nueva construcción de condominios está muy lejos del alcance de la mayoría de los miamenses, incluso en el caso de que pudieran obtener una hipoteca, lo cual subraya la creciente brecha entre ricos y pobres.

El boom actual de condominios de lujo ha revivido el debate sobre la cuestión de la asequibilidad de la vivienda. “Esto no puede ser una ciudad de millonarios”, dijo Mark Sarnoff, comisionado de la Ciudad de Miami y presidente de la Autoridad de Desarrollo del Downtown (DDA), en una confrencia celebrada en marzo en el antiguo edificio del correo en 100 NE 1 Ave. Afuera, los desamparados empezaban a acomodarse para pasar la noche en sus frazadas y cajas de cartón aplanadas.

REINA EL PAGO EN EFECTIVO

Casi toda la demanda de preconstrucción de condominios proviene de extranjeros con abundancia de dinero en efectivo, dispuestos a dar por adelantado el 50 por ciento o más del precio durante la construcción. Muchos vienen de Venezuela, Argentina, Brasil y Rusia en busca de un lugar seguro donde invertir su dinero.

Los fanáticos del modelo de financiamiento de depósito del comprador alegan que el mismo impedirá el tipo de especulación que llevó a la crisis la vez pasada, cuando los compradores dieron depósitos pequeños con planes de revender las unidades en cuanto estuvieran listas. Sólo el tiempo dirá.

Casi todas las unidades entregadas a compradores en el edificio MyBrickell de Related, ubicado en el 31 SE 6 Street, en el código postal 33131 aparecieron puestas a la venta poco después de que se terminara el edificio en enero, según un análisis hecho por Zalewski.

No hay por qué preocuparse, dijo Carlos Rosso, presidente de desarrollo de condominios de Related.

“No creo que eso sea preocupante en absoluto. Sabemos que los compradores son gente de Latinoamérica. Algunos están alquilando sus unidades, y otros están tratando de venderlas”, dijo Rosso. “Las unidades se están alquilando con extrema rapidez, y todo el mundo ha cerrado la compra y ha venido para acá. ¿Que si nos gustaría ver más usuarios finales? Por supuesto”.

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